Alineaciones

Fuera de ordenación 1. Caso Montera

Puede que el lector haya observado al pasear por la calle, edificios que, sin explicación aparente, sobresalen unos metros respecto al frente perfectamente definido que constituyen el resto de los inmuebles. Salvo que se trate de un edificio singular, y en ocasiones incluso en ese caso, es muy posible que se trate de un edificio fuera de ordenación. 

Probablemente esa construcción sea más antigua que las que la rodean. Probablemente se levantó en un momento en el que la calle era más estrecha o no había una regulación clara de su límite… Lo que es seguro es que será anterior a la entrada en vigor del actual plan general de ese municipio, e incluso de algunos de sus predecesores.

Como caso de ejemplo, se estudia a continuación el de los números 26, 28 y 30 de la conocida calle Montera, en Madrid. Recorriendo la calle se observa el saliente que suponen estas parcelas respecto a la línea definida por el resto de edificios. Se observa un segundo saliente, el del número 22, reconocible por el trampantojo de la fachada visible bajando desde la Gran Vía hacia Sol.

No obstante, solo el primero de los salientes se encuentra fuera de ordenación. En el visor cartográfico de la ciudad se puede apreciar en una línea roja la Alineación Oficial [2] de la calle, a la que se ajustan la mayoría de los edificios. No obstante, la línea se adapta a la geometría del edificio 22 mientras que las parcelas correspondientes a los números 26, 28 y 30 sobrepasan esta alineación [3].

El resultado es que estos últimos se encuentran fuera de ordenación. Se muestra a continuación la ficha de información de las parcelas 28 y 22, donde se observa que parcela 22 no está fuera de ordenación y que además dispone de un grado de protección parcial. Probablemente ese sea el motivo de que la alineación se haya adaptado a su contorno.

Ficha de parcela 22 de la calle Montera (Madrid).  No aparece la anotación de fuera de ordenación pero sí un grado de protección parcial.

Imagen obtenida del Visor cartográfico munimadrid

El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (P.G.O.U.M.) define la situación de fuera de ordenación en su artículo 2.3.1.:

• Artículo 2.3.1 Edificios fuera de ordenación (N-1) Los edificios existentes erigidos con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico, que resultaren disconformes con el mismo, serán calificados como fuera de ordenación.

Y establece dos tipos en su artículo 2.3.2.:

• fuera de ordenación absoluta o relativa. La relativa acoge “los edificios para los que el planeamiento urbanístico establece una alineación remitida para sustitución o reconstrucción”, siendo este el caso de estudio.

No obstante, esta situación no implica necesariamente la demolición inmediata del inmueble. Más bien se trata de un planteamiento a largo plazo, en el que se logrará paulatinamente esa alineación. Pero, ¿cómo consigue el ayuntamiento esta adaptación?

Restringiendo el tipo de obras permitidas en el edificio.

El artículo 2.3.3. del P.G.O.U.M. define el régimen de obras permitidas en estos casos. En el edificio actual, fuera de ordenación relativa, se permite cualquier obra de mantenimiento, exceptuando las de reestructuración que afecten a más del 50 % de la superficie edificada del edificio. Se permiten también los cambios de uso y de actividades.

Estos casos de fuera de ordenación relativa suponen una modificación muy lenta del proceso de adaptación a la ordenación, pero casi certera. Aunque se realicen obras de mantenimiento de la edificación, conforme pasen los años el inmueble terminará necesitando obras de mayor envergadura (ampliaciones, refuerzos estructurales completos…) que afecten a más del 50% de la superficie o que directamente modifiquen su valor. En ocasiones siendo incluso preferible la demolición completa de la obra. Una vez demolida, la edificación de nueva planta deberá adecuarse al plan y a la alineación establecida.

Aunque hecha la ley, hecha la trampa. Siempre habrá edificios en los que se coordinen actuaciones del impacto justo para mantener esta alineación y mantener el tamaño de parcela.

Normalmente, salvo casos puntuales o de expropiación, la disminución de superficie de la parcela derivada de los metros perdidos con la alineación no se indemniza económicamente. A veces esta reducción de suelo se ve compensada con nuevos parámetros de edificabilidad u ocupación, que permiten una mayor explotación para compensar los metros perdidos al disminuirse la parcela. Sin embargo, esto se regula en las normas zonales de cada edificio, por lo que puede que el propietario simplemente haya perdido parte de su parcela y además tenga que hacerse cargo de las obras de urbanización del nuevo viario. [4]

En casos como el de Montera no se aprecien beneficios para los propietarios afectados. No obstante, en algunos casos estas operaciones suponen una mejora de las infraestructuras urbanas de la parcela adaptada, por las nuevas condiciones de urbanización. Se pueden dar casos de parcelas que carecen de acera porque la están ocupando, o que han obstaculizado el recorrido de las redes de suministro al invadir lo que sería el trazado establecido por el viario.

Aunque, por lo general, esta situación se presente como injusta para los propietarios de las parcelas afectadas, se trata de actuaciones que han sido estudiadas con detenimiento por los técnicos municipales en beneficio de la configuración de la ciudad. Las alineaciones separan el espacio público del privado y, por tanto, el ancho de la vía pública. El hecho de que los edificios no se ajusten a ella condiciona el número de carriles de la calle, el ancho de las aceras, las posibilidades de implantar arbolado, o un carril bici, incluso los trazados de las redes de instalaciones. No se trata tanto de una cuestión estética sobre la alineación perfecta de todos los edificios como de la adaptación de la ciudad a los nuevos medios de transporte, formas de circular, a las dimensiones óptimas para que la calle sea segura, para aumentar su afluencia de gente, y para poder explotar las posibilidades del espacio público.

[1]    Edificio histórico fuera de ordenación ubicado en Carrer de Empedrat, 5, Elche (Alicante).

El edificio se encuentra fuera de ordenación por alineaciones. La fachada a la calle Empedrat está protegida, no siendo ese el caso de la fachada a la plaza de la Constitución. Según la fuente, se ha solicitado el derribo del edificio para construir uno nuevo, que se levantará de acuerdo a la normativa y deberá retranquearse hasta la alineación vigente. La fuente afirma que el Ayuntamiento indemnizaría esta pérdida de solar con la posibilidad de levantar una planta más de las que corresponden a la zona.

Más información sobre el caso del edificio de Elche en: https://www.yporquenounblog.com/2017/

[2]    La alineación oficial es la línea que separa el suelo público del privado, que debe estar definida por el planeamiento urbanístico. En algunos casos, como obras en parcelas sin acerado, algunas obras de nueva planta, de urbanización, o situaciones fuera de ordenación, se debe solicitar la Alineación Oficial en el Ayuntamiento. Este documento muestra un plano con la línea que delimita la parcela acotada en los puntos que se consideren necesarios por el topógrafo ubicados con coordenadas georreferenciadas.

El siguiente enlace vincula a la página del ayuntamiento de Madrid que da acceso al trámite de solicitud de alineación oficial, donde se explica con más detalle este concepto:

[3]    Consultando el catastro se observa que los edificios correspondientes a los números 26, 28 y 30 datan de 1925 y 1940, mientras que los números 24 o 32 son del 60 y del 68. Entre estas fechas se sitúan los planes generales de Madrid del 1941 y 1963, y la Ley de Suelo de 1956, que establecía un contenido mínimo para estos instrumentos de ordenación urbana, haciendo referencia a las alineaciones.

[4]     En los casos fuera de ordenación absoluta, edificios que ocupan nuevo viario o suelo dotacional público, no tiene por qué replicarse este procedimiento, pudiendo darse casos de propiedades expropiadas, transferidas o que pasan a formar parte de una unidad de ejecución, caso que se analizará en artículo FUERA DE ORDENACIÓN II. UNIDADES DE EJECUCIÓN.

En Madrid, para este caso las únicas obras admisibles son las destinadas al cumplimiento de la ordenanza y los nuevos límites de la parcela, las destinadas a cumplir las condiciones de seguridad de la normativa, (el propietario renuncia al justiprecio compensatorio por la expropiación correspondiente a estas obras de mejora),  y obras provisionales que deberán ser demolidas cuando así lo indique el organismo municipal competente, sin derecho a indemnización.

[5]    Se pueden consultar más datos sobre esta actuación urbanística en:

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