Unidades de ejecución

FUERA DE ORDENACIÓN 2. Caso Fuenlabrada

Aunque cada municipio consta de su propio planeamiento, todos desarrollan de forma similar la situación fuera de ordenación. Como se explicaba en el anterior artículo, esta afecta a los edificios construidos antes de la entrada en vigor del planeamiento vigente y que no se adecúan al mismo.

En el municipio de Fuenlabrada, la Normativa del Plan General diferencia dos posibilidades: fuera de ordenación y fuera de ordenanza.

• Las situaciones fuera de ordenación son recogidas en el artículo 2.6.1., y están vinculadas a la clasificación del suelo, el uso previsto, a otros instrumentos de planeamiento, etc., siendo el presente objeto de estudio el de edificios que ocupan suelo calificado como viario.
• La situación fuera de ordenanza, artículo 2.3.6., se define como la de edificaciones disconformes con las propuestas del P.G.O.U.F. (Plan General de Ordenación Urbana de Fuenlabrada), en referencia a la posición respecto a alineaciones, superficie edificable, altura y usos. Siendo este el tema del artículo anterior.

Se observa un límite difuso entre los dos casos, dado que un inmueble que invade el viario está sobrepasando, por definición, su alineación oficial. Esta ambigüedad se resuelve en las normas zonales (1), y en última instancia será determinada por la interpretación de los técnicos municipales, que tendrán la última decisión.

Se desarrolla en este artículo un caso particular de edificios fuera de ordenación: los afectados por las Unidades de Ejecución.

Se observa en el plano de Fuenlabrada cierta desconexión en la trama urbana, especialmente en el casco antiguo de la ciudad. El P.G.O.U.F. prevé la reorganización de esta zona mediante la prolongación y conexión del viario existente, dando lugar a nuevas calles más largas y mejor comunicadas con la ciudad. Estas operaciones favorecerán la circulación y la potenciará la actividad en el barrio en una zona antigua, actualmente mal comunicada y de calles estrechas, en la que las parcelas tienen menor superficie y la tipología predominante es vivienda unifamiliar y manzana abierta.

Para llevar a cabo este planeamiento de conexión de espacios, el P.G.O.U.F. desarrolla unas Unidades de Ejecución (UE), que consisten en áreas de reparto de un suelo en el que se realizará un proceso de redistribución (2). Cada UE dispone de una ficha, que se muestra en la siguiente imagen, en la que se indican sus datos y condiciones de ejecución.

Se observa en las fichas que el trazado del nuevo viario invade por completo algunas de las parcelas existentes en la actualidad. Sin embargo, las unidades de ejecución abarcan una superficie mucho más amplia que la de las nuevas calles planteadas. De este modo, con estas superficies ampliadas, se garantiza que el impacto no recaiga únicamente en el propietario de la parcela afectada por la nueva calle, sino que se reparta entre los propietarios de un área más amplia.

De esta forma, todo el suelo afectado por la unidad de ejecución se reorganizará para albergar el nuevo viario y las nuevas parcelas. El reparto y gestión de este suelo vendrá determinado por el sistema de actuación asignado por el plan general e indicado en cada ficha.

En los casos estudiados se plantean los sistemas de cooperación y compensación (4). En ambos la obra de urbanización correrá a cargo de los propietarios del inmueble, sometidos a cesión obligatoria de sus terrenos.

Los propietarios se llevan la peor parte de esta situación. A menudo desconocen esta condición urbanística y, llegado el momento, no comprenden por qué no pueden volver a construir en su parcela. A esto se agrava la necesidad de coordinarse con el resto de propietarios, de financiar las obras, y de la lentitud de todo el proceso. Se considera que se verán compensados con unas parcelas con otro tipo de parámetros urbanísticos y con mejores infraestructuras urbanas, las derivadas del nuevo viario: nuevas aceras, prolongación de redes de suministros, mejoras en el entorno…

Las operaciones de urbanización vinculadas a las UE se implantarán a largo plazo (5). Al ser un suelo previsto como futuro viario los técnicos municipales de Fuenlabrada confirman que los inmuebles afectados se encontrarían fuera de ordenación (6). No obstante, estos edificios pudieron levantarse conforme a la legislación vigente en su momento de construcción y estar amparados por su licencia urbanística, por lo que será necesario evaluar cada caso llegado su momento.

La situación de fuera de ordenación condiciona las obras admitidas de estas parcelas, teniendo denegadas las licencias de obra mayor que implican una consolidación, aumento de volumen, modernización… Permitiéndose únicamente las obras de conservación o reforma menor, o aquellas destinadas a solucionar la circunstancia de fuera de ordenación.

De este modo, con el paso del tiempo y el deterioro de los inmuebles, será necesaria su demolición. Entonces se limitará la posibilidad de construir en dicho suelo hasta que toda la Unidad de Ejecución quede definida y pueda llevarse a cabo el proyecto de urbanización, compensación y reparcelación.

El resultado final de estas actuaciones será una mejora notable del trazado de la ciudad: conexión entre barrios, aceras más anchas, optimizaciones en las rutas de transporte público, prolongación y comunicación de las redes de suministros e instalaciones urbanas, nuevas zonas verdes o espacios públicos… La urbanización de estos espacios seguirá las pautas que se empleen en ese momento en las obras de la ciudad, integrándose con las calles existentes mediante pavimentos iguales, zonas de transición, o con algunas actuaciones más novedosas para fomentar esas nuevas circulaciones y potenciar las nuevas áreas exteriores.

REFERENCIAS

(1) Las normas zonales especifican: no se considerarán fuera de ordenación los edificios existentes en el momento de la entrada en vigor de las presentes Normas, siempre y cuando sus características de parcelas, posición, ocupación, altura o superficie edificable, aun siendo dispares a las aquí establecidas, estén amparadas por la licencia otorgada en su día.

(2) Las Unidades de Ejecución se utilizan en distintos instrumentos de planeamiento, no son exclusivos de Fuenlabrada. Se puede consultar sobre este tipo de proyecto en el portal de Transparencia de Madrid. Para más información sobre las Unidades de Ejecución en Fuenlabrada se puede consultar la Normativa de Planeamiento del Plan General y los planos de Unidades de Ejecución.

(3) El Plan General especifica las normas zonales que delimitan las condiciones de la parcela y la edificación según la siguiente clasificación: manzana abierta, unifamiliar, manzana cerrada, industrial y terciario.

(4) En el sistema de cooperación el suelo privado restante se dividirá en nuevas parcelas, que se repartirán entre los antiguos propietarios. En el sistema de compensación, el suelo resultante se gestionará mediante una Junta de Compensación en la que participarán los antiguos propietarios, de modo que se repartan las cargas y los beneficios del suelo resultante.

(5) La forma de implantar este nuevo se irá determinando por los técnicos municipales, pudiendo emplearse para ello Planes Especiales de Reforma Interior u otros instrumentos de ordenación.

(6) Se realiza consulta presencial con técnicos de Obra Mayor del Ayuntamiento de Fuenlabrada para aclarar estas cuestiones.

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